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                        我司董事長接受央視訪問談地王:“開發商坐等漲價”

                        Updated : 2009-7-28 Large font Small font
                        Share To :
                            廣州近日爆出該市2007年批出的27塊區域地王,竟有24塊尚未開工或者未售,記者調查時發現,有的土地已被鐵皮墻包圍起來,大門門口雜草叢生,看起來很少有人光顧,有的連辦公場所堆放的東西都是物業公司的。
                         
                            北京師范大學金融研究中心主任鐘偉告訴記者,目前中國政府大量投放信貸,開發商有了更多的融資來源,而中國經濟的強力反彈使得房地產企業對未來的房價再次有了非常高的預期,再加上對于通貨膨脹的預期增強,這一切都
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                          上周,國土資源部國家土地總督察辦公室發出一份通知,要求各國土督察局就報國務院審批的土地“批而未用”問題,展開一次專項快速督察。一方面用地指標緊張,另一方面大量土地批出去以后開發緩慢,沒有形成投資量,這已經成為了一對越來越嚴重的矛盾。而廣州近日就爆出該市2007年批出的27塊區域地王,竟有24塊尚未開工或者未售。地王們怎么會變成閑置的荒地?我們的記者也進行了調查。


                          廣州地王們曬了兩年的太陽

                          2007年是廣州住宅用地最活躍的一年。全市總共成交住宅用地50余宗,其中27塊地的地價因為一次次刷新了區域地價的新高,被冠以地王的稱號。然而買地的熱潮卻并沒有反映到2009年的樓市上,截止目前,27塊地王居然有24宗地沒有開發或者沒有銷售。

                          記者:“這里就是2007年保利經過激烈競拍拿到的地王,保利曾經把這里叫做保利西海岸,因為未來住在這里的人們可以坐在家里就欣賞到珠江的美景??墒菚r間已經跨越到了2009年,這里依然是雜草叢生,有的草已經有一人多高,眼前看到的是蝴蝶在飛舞,耳邊聽到的是蟋蟀的叫聲,沒有工人也沒有機器,與2007年的風光無限相比,這里現在顯得非常落寞?!?/p>

                          2007年9月11日,保利地產在一天之內以8769和8112的高昂價格,拿下了這里的兩塊土地,成為地王?,F在土地已經被鐵皮墻包圍起來。大門門口雜草叢生,看起來很少有人光顧。我們找到了看守工地的施工人員。

                          “還沒有動工,我們不是蓋房子,我們是搞地基的?!?/p>

                          “還沒有動工嗎?”

                          “還沒有開工嘛?!?/p>

                          眼前的這個小房子是整個土地上唯一的建筑物。房子里顯得有些黑。

                          施工人員:“晚上沒電,因為沒有開始施工,這個房子也沒有電?!?/p>

                          記者:“你們知道什么時候開工嗎?”

                          施工人員:“不知道?!?/p>

                          記者:“這里就是富力地產在2007年拿下的地王,它坐落在白云山腳下,南面是南湖風景區,應該說是塊風水寶地,當年富力以單價18000多元的價格拿下了這塊地,成為廣州市至今為止最貴的一塊地,而正是這個讓人難以企及的價格,讓這塊地至今為止保持著兩年前的模樣?!?/p>

                          2007年9月11日,富力地產以單價18729元的天價拿下了這塊地,刷新了整個廣州的地價。將近兩年的時間過去了這里的人們依然等待著富力的拆遷。

                          拆遷戶:“它沒開發,它開發干休所會給我們安排的,他來開發,我們就及時搬嘛?!?/p>

                          盡管等待搬遷,這位拆遷戶對于富力并不抱什么希望。

                          拆遷戶:“一萬八千塊錢,你想他能來這里做嗎?你們想一想,好玩哪?!?/p>

                          這塊地依山面水,風景秀麗,是2007年未開發地王中總價最貴的一塊地。2007年9月17日,廣東中萊投資有限公司以44億多元的價格拍下了這塊地。然而我們既不能從網絡上,也不能從114查號臺中找到這家公司。無奈之下,我們通過工商局找到中萊的注冊地址。

                          記者:“這里就是廣東中萊投資有限公司,按照工商局的地址,我們找到了中萊投資有限公司,但是當我們進來的時候發現這里已經是人去樓空,這里看起來更像一個倉庫?!?/p>

                          正當我們感到疑惑的時候,大樓的物業管理人員來了。他告訴我們中萊確實在這里辦公。但是屋里堆放的東西則是物業公司的。

                          大樓物業管理人員:“這個電腦應該是我們的?!?/p>

                          記者:“電腦是你們的,那帽子是誰的?”

                          大樓物業管理人員:“帽子也是我們的?!?/p>

                          記者:“那這里其實是一個物業公司的倉庫了?”

                          大樓物業管理人員:“不是倉庫,他這個是這樣的,因為他這邊,我們跟他有協議,租用一個場地,因為他平時很少過來,我們就有時候就是,因為這個員工休息或者放一些東西,我們是跟業主約定就是想說,就不收他那個管理費了?!?/p>

                        為何高價買來的土地開發商卻并未進行任何開發?

                          廣州這24塊批而未用的地王,土地總面積共121.4萬平方米,可建筑面積為232.4萬平方米,規模接近2008年廣州市的住宅用地總出讓量。為什么高價買來的土地,開發商卻在隨后近兩年的時間里沒有進行任何開發?這著實讓人有些摸不透。我們的記者也繼續進行了調查。

                          與保利拿下的兩塊地王一墻之隔就是恒大正在銷售的御景半島。這里緊鄰珠江,建筑從外觀看起來非常豪華。我們來到這里進行探訪。

                          “像這些高層是多少錢?”


                          “這些高層是9000多起價?!?/p>

                          “均價呢?”

                          “均價1萬2,帶3000塊錢裝修?!?/p>

                          “那就是毛坯9千?!?/p>

                          “對?!?/p>

                          御景半島如此豪華的建筑也僅僅是9000元的售價,2008年市場不好的時候甚至還賣到過8000多元帶裝修。而保利的地王僅地價就已經8000多元,如果算上建筑成本和利潤,在價格上顯然沒有任何優勢。

                          張維倫:“如果進行了開發,進行銷售的話他會直接產生企業的虧損?!?/p>

                          張維倫,香港上市公司奧園的前任副總裁,在房地產市場打拼的十幾年,對于地王的出現他覺得相當正常。他告訴我們在廣州地價通常會占到房價的30%,最高占到50%。按照這樣的比例計算,保利如果開發這兩塊地王,價格至少在1萬6千元以上。而御景半島的毛坯房僅在9000元左右,巨大的價格差距讓保利無法動工。

                          張維倫:“當這個市場不好的時候,那么他寧愿把它的這一部分開發資金投入到其他的土地?!?/p>

                          事實上,就在保利這兩塊廣州的地王曬太陽的時候,在北京,保利已經斥資80多億順利開發了北京的西山林語別墅區,并在2008年6月開盤。也就是說,保利并非因為資金鏈緊張而無法開工,而是在地王無利可圖的時候,選擇了觀望。

                          張維倫:“上市公司他考慮的是不開發,那么這塊土地對于他的財務報表來講它是一塊資產,如果開發,除了大量的現金投入外,市場的售價不理想的情況下,對它來講就是一個虧損?!?/p>

                          這里是萬科的樓盤金色城品。萬科在2007年以5700多元的地價買下了這塊地,成為廣州的區域地王?,F在樓盤已經開始對外銷售,中原地產胡廣東告訴我們,銷售狀況差強人意。

                          中原地產胡廣東:“這里總建筑面積是接近9萬平方米,但是到目前已售的建筑面積只有不到2萬平方米?!?/p>

                          記者:“是不是還有沒建的呢?”

                          胡廣東:“有一些是這樣的,他整個的開工速度都放緩了嘛,就在08年?!?/p>

                          與金色城品一路之隔的昊龍花園盡管開盤時間比金色城品晚了半年,但是由于價格便宜了3000到6000多元,目前一期已經全部售罄。而在金色城品的建設工地,大片的土地還閑置在那里等待開發。萬科在2008年年報中已經將金色城品預先計提了8700多萬元損失。

                          張維倫:“那么在這種情況下,沒有任何一個企業會去冒風險進行開發,所以他的地王就會出現不開發的情況?!?/p>

                          不過,張維倫告訴我們,在2008年很多開發商選擇不開發的另外一個原因是資金鏈出現了問題。

                          富力地產公關人員:“去年富力確實是遇到了資金上的一些問題,沒有任何一個企業的決策人會說在資金很緊張的情況下,依然投入資金去開發地王?!?/p>

                          北京師范大學金融研究中心主任鐘偉:“也就是2006,2007年的時候,大家都賺的非常高興,2008,2009年的一季度的時候大家都陷入集體性的恐慌,那么收益的波動非常嚴重?!?/p>

                          北京師范大學金融研究中心主任鐘偉告訴我們,富力當時確實面臨著嚴峻的生存問題。在富力的公告披露中,我們看到,2008年12月,富力向主要股東兼執行董事李思廉及另一主要股東兼執行董事張力的兒子張量出售內地住宅物業,總代價1.015億元人民幣。而在此之前的11月,李思廉及副董事長張力剛剛出資8274萬元,購買了自己公司的兩處資產。在一個月的時間里,富力高層自掏腰包達1.8億,那么自己買自己的房子,到底是不是因為現金緊張呢?我們走訪了富力地產。而富力地產以上市公司業績公布之前屬于靜默期,拒絕接受采訪。

                          富力地產公關人員:“這個是因為受到香港上市公司條例規定的?!?/p>

                          記者:“香港上市公司條例規定是在業績公布前一個月不可買賣本公司的股份,而不是說不可以接受媒體的采訪?!?/p>

                          富力地產公關人員:“是呀,我們作為公司的一員我們也要遵守公司的規定,希望你們諒解一下?!?/p>

                        房地產的業內人士稱開發商對前景并不擔心

                          廣州的地王們曬了兩年的太陽,各有各的難處,有的是因為周邊樓盤價格低,即使建了房也賣不出去,干脆就放在那兒,有的是因為開發商確實資金鏈緊張,無力繼續建房。但不管怎么說,都是由于當初高昂的地價,帶來了今天的尷尬??墒?,房地產的業內人士卻告訴我們,高地價釀成的苦酒在一些開放商口里卻并不苦,這又是為什么呢?

                          盡管由于各種原因,開發商手里拿著地王曬太陽,但是張維倫告訴我們,這些地王對前景并不擔心。

                          張維倫:“為什么地王他們不擔心?他們唯一需要爭取的就是時間,一旦時間達到了,整個地和房屋升值的一個長度的時候,價格的空間就出來了,那么這個他的地王就開發可以消化?!?


                          張維倫以上海湯臣一品為例,2005年湯臣一品以11萬元開始銷售,當時被認為是瘋子的價格,四年來幾乎無人問津。但是2009年6月份以來,銷售突然火爆,在上海房地產官方網站上,湯臣一品已售住宅項目已經達到30套,均價接近10萬。

                          張維倫:“因為上海其他的房屋的價錢也上來了,所以我們會覺得地王它是一個歷史的一個過渡?!?/p>

                          隨著2009年房地產市場狀況的好轉,張維倫認為這些地王很快會改變現狀。

                          張維倫:“如果這些開發商聰明的話,我相信他們在未來一兩年內肯定會動工?!?/p>

                          也就是說只要給予足夠的時間,開發商不會因為拿了地王遭受太大的損失。更重要的是這些曬太陽的地王幾乎都沒有足額繳納土地出讓金。以廣州市2007年未開發土地中總價最高的中萊投資有限公司的土地為例,這塊地盡管拍出了44億多元的天價,但是最初的定金卻只有8000萬。占整個地價的不到2%。而按照廣州市拍賣的規定,開發商在拍賣時只需交納起拍價10%的定金,隨后再根據情況付清其余款項。

                          廣州市國土房管局副局長黃文波:“這些企業他也會算賬,地價那么高,還往里面繼續交土地出讓金,那就是說自己成本這個投入越來越大,但是一看房地產,商品房的價值沒有那么高,沒有利潤空間,所以他就不再繼續往里面投資?!?/p>

                          廣州市國土房管局副局長黃文波告訴我們,2007年未開發的地王除拆遷和規劃問題外,其余開發商都沒有足額交納土地出讓金。低廉的成本讓開發商能夠更加自如的選擇開發與不開發。而拿了天價地王后,開發商還會獲得一個大禮包。

                          中原地產胡廣東:“地王出來以后,周邊的一些在售的主要的住宅項目基本上都會在一個月之內有明顯的提價,提價的幅度基本上都是在1000元到3000元,漲幅在10%左右?!?/p>

                          胡廣東告訴我們,2009年6月,廣州的城建地產以1.5萬的均價拿下了CBD珠江新城的一塊土地,成為新地王。隨后周邊樓盤應聲而漲。這其中也包括城建地產的項目星匯云錦,價格從20000元漲到了22000元。按照中原地產的測算,僅此項目,城建就憑空多賺了2億。而它拿下的地王總價也不過3.45億。

                          胡廣東:“因為它不是一個孤立的說單個項目的開發行為,很多的時候都是區域性的效應,規模性的增加這方面?!?/p>

                          隨著開發商不斷的規?;?,這種區域漲價效應正在越來越明顯。

                          原來在天價地王的背后,卻是低廉的運作成本,怪不得開發商們大片土地拿在手上,遲遲不動工,還能穩坐釣魚臺。只要以時間換空間,他們就會穩賺不賠,而消費者只能看著房價繼續上漲。不過,正如節目開頭所提到的,對于這些做法,國土監管部門已經開始進行整治。

                          目前,廣州市國土房管局正在對8宗違規土地進行清算。這其中就包括保利,富力,中萊投資,恒大地產等公司。

                          廣州市國土房管局副局長黃文波:“主要是企業已經違約了,這個違約主要是體現在出讓金的繳交方面,就是說,我土地出讓了,但是企業沒有如期的繳交土地出讓金,已經構成了違約?!?/p>

                          記者:“這7,8宗土地地王都是這樣?”

                          黃文波:“對,已經構成了違約?!?/p>

                          記者:“合同的懲罰是多少?”

                          黃文波:“沒收土地出讓金,收回土地使用權,并且進行罰款?!?/p>

                          記者:“那我可能再繼續重新拍,我可能損失,比如我原來拍的一個天價地,那我現在,你罰了我出讓金,但是我原來用5億買這個地,但是現在我可能用兩億可以拍得到,那對我來說是很劃算的一筆買賣?!?/p>

                          黃文波:“不,這個呢,原開發商肯定不能參加這個地塊的再次出讓,這是肯定的?!?/p>

                          黃文波告訴我們,截止到目前,廣州市已經收回了26.9平方公里的閑置土地。但是這樣的做法能不能遏制開發商爭當地王的沖動呢?就在廣州市大力懲處地王的時候,2009年6月11日和7月16日,廣州再次出現新的地王。

                        鐘偉:“未來的地王的繼續誕生現在看起來已經不可避免了?!?/strong>

                          鐘偉告訴我們,目前中國政府大量投放信貸,開發商有了更多的融資來源,而中國經濟的強力反彈使得房地產企業對未來的房價再次有了非常高的預期。再加上對于通貨膨脹的預期增強,這一切都在助長地王的誕生。

                          張維倫:“只在一種情況下,地王的問題才會被爆發,就是買了地以后不開發,那么出現這種情況,唯一的問題是老百姓不愿意買單,因為老百姓買不起了?!?/p>

                          張維倫認為目前房地產業更多的是靠借錢來過日子,風險很大。一旦房價高到了難以承受的地步,開發商鏈條斷裂,結果不堪設想。而鐘偉也對這種現象表示了擔憂。


                          鐘偉:“房地產開發企業必須確信中國的居民收入增長,鈔票的收入增長是很快的,尤其是中高收入階層,他們是能夠支撐高房價的增長的,如果未來的信貸增長,市場需求的增長,經濟的增長以及居民的貨幣收入的增長,不能支持高房價的話,那么這個鏈條就會停擺,而停擺之后所導致的結果是相當嚴峻的?!?/p>

                          記者:“你覺得會是中國式的次貸危機嗎?”

                          鐘偉:“現在看起來,我們還難以判斷,09年上半年就是說,中國會有美國式的次貸危機,我個人不這么看,但是如果延續09年的情況,比如說09年上半年尤其第二季度的情況延續到2010年2011年延續兩年半左右的時間,那我就真正的擔心了?!?/p>

                          半小時觀察:歷史會否重演?

                          每一輪樓市高漲,都會伴隨著開發商轟轟烈烈的圈地運動。廣州這24塊閑置地王都誕生于2007年,這與當年樓市的火爆正好吻合。并非巧合的是,眼下當國內房地產市場突然登上又一個高點的時候,各地也到了地王頻現的階段,我們不知道,又會有多少地王會在這輪熱潮過后,變成城市一道荒草叢生的風景。

                          高價拿地,閑置不用,表面上看起來是賠錢的買賣,但正像節目中揭示的那樣,對很多開發商來說,賬外的收益遠遠超過賬面上的損失。尤其是對那些準備上市或者已經上市的開發商,高價屯地更是擴大市值和影響力最簡單最直接的方式,資產高估、市值膨脹,拿地蓋房最后變成了一場資本游戲。

                          然而這場游戲的結局并非總是像如意算盤打得那么圓滿,一旦上市不成,一旦資金鏈斷裂,大量的土地儲備就將化為沉重負擔。在這上面,快速崛起又迅速隕落的順馳中國就是鐵的教訓,2008年很多開發商岌岌可危的處境,就是前車之鑒。盡管目前樓市銷售回暖、信貸環境寬松,但對于開發企業來說,做好自己的老本行才是最可靠的立身之本。

                          中國的房地產行業從來不缺少榜樣,但一直缺少一個踏踏實實,步步為營的榜樣。是沒有一個這樣的榜樣來改變行業的生存法則,還是在這樣的生存環境下無法產生一個真正的榜樣?這個悖論值得我們思考。(主編:馬洪濤 記者:熊曼琳 攝像:李培)

                        來源:中國新聞網

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