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                        新浪樂居訪談:大規模限購下,未來房價還會漲嗎?

                        更新日期:2016年10月12日 大字 小字
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                            嘉賓介紹:合富房地產研究院院長龍斌

                            廣州維森置業有限公司董事長張維倫

                            本期主持:樂居主播澤杭

                            以下是現場實錄:

                            主持人:大家好!歡迎來到樂居直播間,今天請來了兩位來賓,一位是合富房地產研究院院長龍斌老師,另一位是廣州維森置業有限公司董事長張維倫老師

                            本期《盟主匯》跟大家聊的話題是:大規模限購下,未來房價會漲嗎?

                            問題一:國慶期間接二連三的全國各地城市出新政,8天20城出樓市新政,此舉意味著什么?對樓市影響如何?

                            龍斌:這次新政是比較突然的,從9月30號北京出臺新政后,其他城市也跟隨出臺。新政包括限購、限貸以及土地房價措施,此舉主要遏制了熱點城市房價上漲過快,恐產生房價泡沫的現象。整體政策走向是比較平穩的,三四線城市變化不大,主要是針對一二線城市。

                            張維倫:不少城市最近在出臺限購,很大原因是因城施策。這次有針對性的對各大城市情況進行調控,可以說是對癥下藥。

                            問題二:限購限貸政策出臺后,廣州房價有無下跌可能性?

                            張維倫:短期內有可能會下跌。我認為調控政策是對短期樓市造成一定影響,因為前期出現了許多瘋狂入市的現象,后期消費者可能會開始保持觀望態度,進而有可能會下跌。

                            龍斌:限購、限貸等措施短期內會對市場預期產生影響。這其中投資者需謹慎入市。從城市來看,上漲幅度大的城市,政策更加嚴厲,例如:南京。限購,限貸之外買第二套房首付要80%,一線城市70%。但從廣州來看,這個政策變化不會太大,因此在短期內市場會有降價可能,但是長期還是保持上漲趨勢。

                            總的來說,限購限貸在短期有影響,中長期來看,房價還是保持上升趨勢。

                            問題三:出新政的一線城市中,北京,深圳的限購政策非常嚴,廣州相對會溫和一些,是否和廣州房價平穩有一定關系?

                            張維倫:是的,其實一個城市房價升降和政策把控是有關系。廣州這次出臺限購政策其實和之前的政策相比并沒有太大的變化。我們可以通過現象看本質,為何廣州房價一直比較平穩,其實和廣州本土文化有所關系,廣州是一個務實的城市,也就是廣州購房群體不會過度跟風,與深圳移民城市屬性不一樣,因此這次房價上漲最大的是深圳,深圳限購政策相對會比較嚴。另外廣州政府并沒有太多政策干預市場。

                            因此,廣州房價平穩主要包括兩個方面,第一個是廣州市民沒有過度跟風炒房的現象,第二個是廣州政府對房價干預還是較為寬松。廣州房價整體是健康平穩發展。

                            再補充一點,樓市如股市,樓市購房者分為投資客、改善客和剛需客。每一輪房價升漲其實是有規律。這一次的升漲首先入手的是投資客,這也是受到了股市的影響,大量資金進入樓市;投資客進來抄底,然后改善客就把房子賣了,換更好房子;最后是剛需客,由于限購會吸引剛需客逐漸再入市。

                            問題四:廣州國慶發布的新政中,重提限購限貸后,緊接著廣州公積金中心又發布新政,首套由兩成變成三成,二套由三層成變四成。這對購房者有什么影響?

                            龍斌:對使用公積金的購房者來說會有影響,首付提高了,門檻自然也高。其實公積金在廣州整體購房群體來說使用比例并不高,目前商業貸款占比較大。公積金貸款對于廣州高房價來說解決作用不大,特別是工薪階層。至于會不會影響購房者的購房行為,以及樓盤成交量等等,我認為影響不大。

                            張維倫:同意龍老師觀點,目前商業貸款占比較大,公積金只占較小比例。另外我建議大家入手買房,客觀的話建議再等一等。以往限購政策會影響廣州房價提高約20-30%,但目前上升勢頭不明確,建議大家可以稍微等等再入市。

                            問題五:進入金九銀十階段的“銀十”,廣州樓市一直“高燒不退”,已連續多個月新房成交量破萬套,預計今年的成交量定會出現歷史高位,房源已供不應求,很多市民恐慌入市,你如何看待這種現象?新政能否帶來降溫作用?

                            龍斌:寬松的政策加上流動環境會對剛需、改善、投資來說帶來良好影響,自然成交量就上去了。據我了解,目前廣州庫存量不低,陽關家園數據顯示目前可售住房仍有800萬平左右,庫存量仍有7個多月。這樣情況下,政策出臺,能對市場有略微的降溫作用,特別是針對投資客來說,影響比較大;剛需客的話,看準就買即可。

                            張維倫:雖然成交很火,但庫存量依然很大,沒有到一房難求的地步。這也與往前限購令較寬松有關。因此建議大家謹慎入市,看準購房目的再買,如果是剛需型,該出手時就出手;改善型住房,看時機;投資型,看區域。不少投資客已從一線城市溢出到了二三線城市,從限購城市買到不限購城市,例如長沙出現合肥炒房客、西安出現上海炒房客等等,大量資金涌入不限購城市,也導致當地房價飆升,所以投資客不必只在單一城市投資,可以多城市發展??偨Y一句話,改善房要看時機,投資房要看區域。

                            問題六:廣州周邊城市,佛山也限購了,本地人限購兩套,外地人首套不限購,第二套需提供社保,這樣的政策對于廣州市場有什么影響?對于佛山市場影響又是怎樣的?

                            龍斌:佛山是近年很熱城市,去年樓市成交量14000萬平,這與廣佛同城影響息息相關。

                            去年開始,不少廣州購房者到佛山買房,加上廣佛地鐵開通后,出行方便,確實實現了廣佛同城。尤其是廣佛交界板塊,比如南海、順德、禪城等板塊,與去年相比房價已經升到了18000-19000元/平,基本成為廣州人置業的一個選擇。因此,我認為限購政策,并不會對佛山樓市產生太大影響。非佛山戶籍投資者,依然可以買房。

                            總體來看,目前佛山樓市整體走勢平穩,趨勢不會有太大改變。大家可以抓住目前限購一套機會入市,佛山依然是一個很好的投資選擇。

                            另外我認為,佛山整體城市規劃和交通設施都很清晰,明確與廣州打通城市脈絡。這也是投資佛山的一個優勢。

                            張維倫:我認為限購對商業地產來說是利好的,商業地產不限購不限貸,特別是商住兩用的公寓產品。對于這次限購,其實對廣佛影響不大,并且對佛山商業地產來說是一個好時機,一方面資金流動到了商鋪購買上,另一方面對商改住有利好作用。

                            這一輪住宅限購,對于商業地產來說是利好的。

                            另外,限購也促進開發商轉型,從單純住宅地產發展到文旅、養老地產等產業,同時增強消費者的投資屬性轉型。

                            問題七:國慶期間這么多城市發布了樓市新政,特別是北京和深圳都非常嚴厲,在限購的情況下,四季度的市場會有怎樣的變化,價格以及成交方面會受到多大的影響?很多網友都盼著房價降。

                            龍斌:我認為四季度全國樓市都會有所降溫,不過每個城市政策不一樣,例如廣州降溫幅度是有限的??赡芊績r會在慢慢上漲,但上漲速度會減緩,成交量同時會保持1萬套左右??傮w來看,全國樓市降溫情況下,若后續無重大政策出臺,廣州會繼續保持一個溫和的趨勢。

                            從各大板塊角度來看,可以根據不同板塊庫存量來看。如果是剛需客,可以以一個合適價格入市。不少樓盤也會根據產品推出不同銷售策略,可能年底競爭激烈的板塊會有優惠措施出來。

                            總的來說,目前廣州整體樓市格局向東發展,南邊有自貿區,西邊廣佛同城,北邊空港高鐵,各個板塊各具特色。購房者可以根據自身需求入市,重點投入區域,政策支持的地方可以重點考慮。從交通設施、政府規劃等因素考慮,會比較有利。

                            張維倫:對于廣州周邊城市的變化,不少樓盤打折已經從國慶開始,例如九江板塊,出現了很多降價盤。預計第四季度不少開發商為了提高銷售額和成交量等,會開始降價,因此四季度房價會出現回落,庫存數量依然無法預估。

                            網友問題1:增城接下來會漲價嗎?

                            張維倫:我看好增城樓市發展,增城交通設施正在逐步完善之中,類似往前番禺板塊,隨著交通完善不斷上升發展,十年房價漲了十倍。增城有利好政策,長期來看我非??春?。

                            龍斌:我也看好增城板塊,尤其是增城地鐵盤。近兩年增城成交量加快,價格也上漲不少。還有一個重要優勢,增城不限購。但還需要考慮和廣州市區的距離,過遠板塊無需考慮,增城房價還是會上漲的。

                           【新聞鏈接:大規模限購下,未來房價會漲嗎? - 廣州樂居網  http://m.leju.com/news-gz-6191907347108250423.html#ln=zx_xgxw

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